In Zeiten rasant steigender Energiepreise und vor dem Hintergrund anhaltender Sorgen um die Sicherung der Energieversorgung ist die Nachfrage nach geeigneten Flächen für die Errichtung von Freiflächen-Photovoltaikanlagen (PVA) ungebrochen. Daher sehen viele Landwirte in der Verpachtung für Frei­flächen-PVA eine wirtschaftlich attraktive Alternative zur landwirtschaftlichen Nutzung. Der folgende Artikel beschreibt, worauf aus rechtlicher Sicht zu achten ist. In einem folgenden Artikel wird die steuerliche Betrachtung erläutert.

In der Regel legen Projektierer und Photovoltaikanlagenbetreiber den Flächeneigentümern bereits detaillierte Pacht- oder Nutzungsverträge vor. Hier werden einige praktische und rechtliche Hinweise für den Fall behandelt, dass eine Anlage nicht selbst betrieben werden soll, sondern durch einen Pacht- oder Nutzungsvertrag einem Dritten zur Verfügung gestellt wird.

Vorsicht bei Vorverträgen

Für die Errichtung eines Solarparks muss zunächst Baurecht geschaffen werden. Dies bedingt bei vormals landwirtschaftlichen Flächen meist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans durch die Gemeinde. In der Regel ist zeitgleich der Flächennutzungsplan zu ändern, wenn die Flächen dort bislang als solche für die Land- und Forstwirtschaft dargestellt sind. Mit der Begründung der notwendigen Planungssicherheit werden Landwirten oft frühzeitig sogenannte Vorverträge zur Unterzeichnung vorgelegt. Dabei ist äußerste Vorsicht geboten. Mit dem „Vorvertrag“ geht der Flächen­eigentümer schon eine feste Bindung zum Abschluss des späteren Pacht- oder Nutzungsvertrages ein. Daher bedarf ein Vorvertrag inhaltlich der gleichen Regelungstiefe wie ein späterer Nutzungsvertrag und muss genauso sorgfältig geprüft und verhandelt werden.

Beteiligte eines Nutzungsvertrages

Beteiligte eines Nutzungsvertrages sind neben dem Eigentümer zumeist zunächst ein Projektentwickler oder ein Unternehmen, welches dann später erst die eigentliche Anlagenbetreibergesellschaft gründet. In diesem Fall sind in den Vertragsentwürfen regelmäßig schon Zustimmungserklärungen des Eigentümers für eine spätere Übertragung des Vertrages als Ganzes oder von Rechten und Pflichten aus dem Vertrag enthalten. Angesichts der langen Laufzeiten von 20 oder 30 Jahren bedarf es einer sorgfältigen Prüfung im Einzelfall, ob derartige frühzeitige Erklärungen im Interesse des Flächeneigentümers liegen. Dies gilt zum einen im Hinblick auf die Erhaltung möglicher mitunternehmerischer Beteiligungen des Eigentümers an der Anlagenbetreibergesellschaft aus steuerlichen Gründen und zum anderen auch angesichts der langen Laufzeit, um Sicherheit über die Person des Vertragspartners zu schaffen.

Bestellung von Dienstbarkeiten

Der Betreiber der Photovoltaikanlage verlangt vom Flächeneigentümer in der Regel die Bestellung einer erstrangigen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Das heißt, dieser Dienstbarkeit dürfen in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuchs keine Rechte vorgehen. Pacht- beziehungsweise Nutzungsverträge müssen auf Betreiberseite auch die Zustimmung der finanzierenden Banken und weiterer Investoren finden. Der Flächeneigentümer muss aber auch seine eigenen Interessen berücksichtigen und daran denken, sich rechtzeitig vor dem Abschluss eines Vertrages mit seiner Bank und anderen möglichen vorrangigen Grundbuchgläubigern, zum Beispiel Altenteilern, abzustimmen und deren Bereitschaft zum Rangrückritt einzuholen.

Inwieweit der Betreiber bereit ist, Rechten im Grundbuch den Vorrang zu belassen, ist im Einzelfall zu klären. Bei der oftmals geforderten Verpflichtung des Eigentümers, Rechte auch zugunsten Dritter, zum Beispiel zukünftiger Betreiber oder eines finanzierenden Kreditinstituts, zu bestellen, ist Vorsicht geboten. In keinem Fall sollten unkritisch Zustimmungen oder bereits Vollmachten zur Eintragung erteilt werden. Die Notwendigkeit und der Inhalt entsprechender Dienstbarkeiten, die von dem Betreiber oftmals nicht nur für sich selbst, sondern auch für eventuell später eintretende Drittbetreiber oder finanzierende Banken verlangt werden, ist zu hinterfragen und inhaltlich zu prüfen.

Für den Flächeneigentümer besteht die Gefahr, dass ein Anlagenbetrieb auf der Grundlage der grundbuchlichen Dienstbarkeit auch bei Wegfall oder nach Beendigung des eigentlichen Nutzungsvertrages möglich wird. In jedem Fall sind entsprechende Dienstbarkeiten von vornherein zeitlich zu befristen beziehungsweise die Eintragung weiterer Dienstbarkeiten ist davon abhängig zu machen, dass bestehende Dienstbarkeiten im Rahmen einer Neueintragung gelöscht werden.

Wie Nutzungsentgelte regeln?

In der Praxis finden sich verschiedene Modelle zur Regelung des Entgelts. Die Regel stellt ein fixes Entgelt in Euro je Hektar der Nutzungsfläche dar. Hier muss aber besonders kritisch geprüft werden, ob sich das Nutzungsentgelt auf die gesamte Fläche oder allein die mit Anlagenteilen überbaute Fläche bezieht. Aus der Sicht des Eigentümers ist die zweite Option so nicht akzeptabel. Flächen, die beispielsweise als Zuwegungen oder auch zum naturschutzrechtlichen Ausgleich für den Anlagenbetrieb benötigt werden, gehen gleichfalls für die landwirtschaftliche Nutzung verloren und müssen daher angemessen mitvergütet werden.

Während dies noch vor zwei Jahren kaum thematisiert wurde, zeigt sich angesichts der heutigen Entwicklungen im Hinblick auf die lange Laufzeit der Verträge die Notwendigkeit eines Inflationsausgleichs. Hier bietet sich entweder die Aufnahme einer festen laufenden Indexierung oder aber die Möglichkeit zur Geltendmachung von Anpassungsverlangen während der Laufzeit an. Weil dies bei den Betreibern unter Verweis auf deren feststehende Kalkulation regelmäßig sehr unbeliebt ist, kann die Aufnahme ertragsabhängiger Entgelte oder Entgeltbestandteile einen Ausweg bieten. Hier wird ein prozentualer Anteil an den jährlichen Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage als Vergütung geschuldet. Als Möglichkeit hat sich die Kombination eines festen Mindestentgelts mit einem ertragsabhängigen Entgelt, nämlich beispielsweise der Verpflichtung zur Zahlung eines bestimmten prozentualen Anteils an allen Erlösen ab dem Erreichen eines bestimmten Mindeststrompreises, herauskristallisiert.

Aus der Sicht des Eigentümers sollte bei Vertragsabschluss auch auf die Übernahme der Rechts- und Steuerberatungskosten für die Vertragsprüfung bestanden werden. Die fundierte Prüfung und Beratung bei Vertragsschluss liegt auch im Interesse des Anlagenbetreibers. Die hierbei anfallenden Entgelte stellen im Verhältnis zu den Größenordnungen der übrigen Projektkosten auch keine unverhältnismäßigen Positionen dar.

Zusätzlich hat sich auch die Vereinbarung eines Bereitstellungsentgelts für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und der Inbetriebnahme der Anlage als möglicher Entgeltbestandteil für den Eigentümer als günstig erwiesen. Teilweise wird auch vereinbart, dass der Eigentümer gegen eine feste Vergütung die laufenden Pflegemaßnahmen auf dem PV-Anlagengrundstück als Dienstleister übernimmt und dafür eine gesonderte Vergütung erhält. Ebenso wie bei Regelungen zur Zahlung des gesamten oder von Teilen des Nutzungsentgelts als Vorabzahlung wird empfohlen, dass die Gestaltung in jedem Fall steuerlich geprüft wird.

Rückbau umfassend regeln und absichern

Ein besonderes Augenmerk muss den Rückbauverpflichtungen nach Beendigung des Vertrages gelten. Der Betreiber ist zu verpflichten, die Anlage vollständig einschließlich aller Bestandteile zurückzubauen. Dies muss auch für unterirdische Verkabelungen, für die die Anlage umgebende Infrastruktur, Bodenbefestigungen und Sonstiges gelten. Inwieweit zum Beispiel Zuwegungen verbleiben dürfen, kann einem späteren Wahlrecht des Eigentümers vorbehalten bleiben.

Große Probleme bereitet die Frage, in welchem Zustand die Fläche zurückgegeben werden soll. Grundsätzlich empfiehlt es sich, den ursprünglichen (tatsächlichen) Zustand vor Baubeginn durch ein Sachverständigengutachten festzuhalten und diesen vertraglich als Rückgabezustand festzuschreiben. Ob die Fläche nach Beendigung der Nutzungsdauer in 20 oder 30 Jahren jedoch mit dem rechtlichen Status „Ackerland“ zurückgegeben werden kann, ist unklar. Zunächst dürfte mangels ackerbaulicher Nutzung und regelmäßigen Umbruchs auf der Fläche Dauergrünland entstehen. Dass eine ackerbauliche Nutzung ohne Weiteres, insbesondere ohne eventuelle Umbruchgenehmigungen sowie naturschutz- und artenschutzrechtliche Hürden dort später wiederaufgenommen werden kann, ist aus jetziger Perspektive kaum anzunehmen. Daraus kann sich eine erhebliche Wertminderung der Flächen ergeben. Dies muss dem Eigentümer bewusst sein.

Die Verpflichtung des Betreibers zum Rückbau und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sollte in jedem Fall durch ausreichende Bürgschaftsleistungen abgesichert werden. Der Eigentümer sollte sich dabei nicht mit den Bürgschaftssummen begnügen, die gegebenenfalls im Rahmen der Genehmigung zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten festgesetzt werden, sondern auf der Sicherung durch ausreichende unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaften zu seinen Gunsten bestehen. Auch empfiehlt es sich, die Höhe der notwendigen Rückbaukosten während der Laufzeit des Vertrages später sachverständig überprüfen und bei Bedarf eine Nachbesicherung einfordern zu können.

Fazit

Neben den vorgenannten Aspekten gibt es noch weitere rechtliche Fragen, die vor Vertragsabschluss vielfach ganz individuell abzuarbeiten sind. In jedem Fall sollten auch die steuerlichen Fragen mit der Einbindung einer qualifizierten Steuerberatung geklärt werden. Ein weiterer Teil mit dem Fokus auf steuerlichen Fragen folgt.

Teil 2 „Photovoltaikanlagen aus steuerlicher Sicht“ lesen Sie hier!