Seit Anfang des Jahres gilt das 4. Bürokratieentlastungsgesetz. Einige gesetzliche Schriftformerfordernisse wurden darin zu Textformerfordernissen umgestellt.
Unter anderem ist nunmehr der Abschluss langfristiger Landpachtverträge auch per SMS oder WhatsApp möglich. Aber ist das praktikabel?
Abschluss formfrei möglich
Vorweg ist klarzustellen: Der Abschluss von Landpachtverträgen bedarf grundsätzlich keiner Form, sofern es Landpachtverträge mit einer Pachtdauer (Laufzeit) von weniger als zwei Jahren betrifft. Für Landpachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren galt gemäß § 585a Bürgeliches Gesetzbuch (BGB) alter Fassung, das heißt bis zum 31. Dezember 2024: Wurde ein Landpachtvertrag für eine längere Zeit als zwei Jahre nicht in Schriftform abgeschlossen, war er nicht unwirksam, sondern galt für unbestimmte Zeit. Die rechtliche Folge der unbestimmten Laufzeit ist, dass ein Pachtende als nicht vereinbart gilt und der Vertrag damit jederzeit ordentlich gemäß § 594a Absatz 1 BGB mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von zwei Pachtjahren gekündigt werden kann.
Haben die Parteien sich etwa praktisch allein mündlich für eine genau bezeichnete Fläche auf einen festen Pachtpreis und auf eine Pachtdauer von neun Jahren geeinigt, besteht damit immer die Gefahr, dass der (für mehr als zwei Jahre Laufzeit) nicht in schriftlicher Form geschlossene Vertrag von einer der Vertragsparteien mit der Kündigungsfrist von zwei Pachtjahren vorzeitig gekündigt werden kann. Für die Seite, die auf den Bestand des Vertrages mit der ursprünglich mündlich vereinbarten Pachtdauer vertraut, bedeutet dies eine unliebsame Überraschung. Die Kehrseite ist bei Verträgen auf unbestimmte Zeit der Ablauf der Vertragsdauer. Sie steht („unbestimmt“) nicht fest. Auch hier bedarf es zuvor einer Kündigung mit der Laufzeit von zwei Pachtjahren oder einer Einigung der Vertragsparteien. Der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit endet andererseits auch erst zwei Pachtjahre nach dem Ausspruch der Kündigung.
Das gesetzliche Schriftformerfordernis findet sich in § 126 BGB und konnte schon bisher durch die sogenannte elektronische Form gemäß § 126a BGB ersetzt werden. Die Schriftform setzt voraus, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen, wie insbesondere die genaue Bezeichnung der Pachtvertragsparteien, der genaue Pachtgegenstand, der Pachtpreis und die Pachtdauer schriftlich festgehalten und diese Urkunde von beiden Seiten unterschrieben wird. Es reicht nach der Rechtsprechung aber auch aus, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus mehreren Urkunden, wie aus dem eigentlichen Landpachtvertrag, zusammen mit den zugehörigen Anlagen ergeben. Allerdings müssen die einzelnen Teile eindeutig aufeinander Bezug nehmen.
Die Schriftform war bis zum Jahreswechsel im Landpachtvertragsrecht nicht nur bei dem ursprünglichen Vertragsabschluss einzuhalten, sondern auch später im Verlauf des Pachtverhältnisses bei einer nachträglichen Änderung, etwa einer Anpassung der Pachthöhe. Auch in solchen Fällen war ein von beiden Vertragsparteien unterzeichneter Nachtrag zum Pachtvertrag notwendig, der auf den bestehenden Vertrag Bezug nahm. Bei Nichteinhaltung für eine nachträgliche Änderung wandelt sich der gesamte Vertrag in einen Vertrag auf unbestimmte Zeit.
Seit Januar reicht Textform
Seit dem 1. Januar 2025 wurde das Schriftformerfordernis im Landpachtvertragsrecht durch das Textformerfordernis ersetzt. Damit genügt für den Abschluss von Landpachtverträgen mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren gemäß § 585a BGB anstelle der bisherigen Schriftform nun die Textform. Verträge, die das Textformerfordernis gemäß § 126b BGB nicht einhalten, gelten wiederum als Verträge auf unbestimmte Zeit. Die Textform gemäß § 126b BGB ist das am wenigsten strenge Formerfordernis und dient der Informations- und Dokumentationsfunktion. Sie bedarf allein einer lesbaren Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Derartige Datenträger sind nach dem Gesetzwortlaut § 126b Seite 2 BGB Medien, die es dem Empfänger ermöglichen, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Praktisch sind dies neben Erklärungen in Papierform auch solche auf Speichermedien und Datenträgern, wie Speicherkarten, USB-Sticks, aber auch Festplatten und etwa CD und DVD. Auch Erklärungen per E-Mail oder SMS sowie auch solche über Messengerdienste wie WhatsApp oder Soziale Netzwerke, die vom Aussteller nicht mehr nachträglich verändert werden können, sind ausreichend.
Mit der gesetzlichen Neuregelung können daher Landpachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren auch per E-Mail oder sogar per WhatsApp geschlossen werden. Als textlicher Nachweis beziehungsweise zur Wahrung der Textform reicht dann der E-Mail-Verlauf oder der dauerhaft gespeicherte gegenseitige Verlauf der Textnachrichten. Aus diesem muss sich aber die Einigkeit beider Pachtvertragsparteien über alle vertragswesentlichen Bedingungen ergeben. Weiter soll nach einer rechtlichen Auffassung zur Wahrung der Textform auch erforderlich sein, dass der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder in ähnlicher Weise deutlich gemacht wird. Eine eingescannte Unterschrift ist nicht notwendig. Auch eine gedruckte Namenswiedergabe, eine einfache Signatur oder eine Grußformel reichen aus. Selbstverständlich reicht seit der gesetzlichen Neufassung die Textform auch für die nachträgliche Änderung bereits laufender langfristiger Pachtverträge aus.
Bedeutung für die Praxis
Kann nach der Änderung des Formfordernisses in § 585a BGB nun auf den Abschluss eines schriftlichen Landpachtvertrages verzichtet werden? Reicht der Abschluss per WhatsApp aus? Die Empfehlung lautet eindeutig: Nein! Zwar ist mit der gesetzlichen Neuregelung der wirksame Vertragsabschluss auch mit Laufzeiten von mehr als zwei Jahren nun ohne die strengere Form möglich. Was bleibt, sind aber zahlreiche Unsicherheiten. Diese beginnen schon mit der Bestimmtheit und Dokumentation der Vertragsinhalte. Gerade bei längeren Vertragslaufzeiten sind schriftlich wiedergegebene und von beiden Seiten unterzeichnete Vertragsausfertigungen von Vorteil. Wer kann sich in vielleicht fünf oder sechs Jahren noch an die Einzelheiten eines Chats erinnern? Während dies bei einem gegenseitigen E-Mail-Verlauf, der in abgespeicherter oder sogar in ausgedruckter Form vorliegt, leicht möglich sein dürfte, könnten bei Chats auf Messengerdiensten oder in Sozialen Netzwerken Probleme vorprogrammiert sein. Ist der Zugriff auf die Daten dann für beide Vertragsparteien möglich? Kann eine Einheitlichkeit auch im Fall nachträglicher Vertragsänderungen gewährleistet werden?
Fazit
Mit der Änderung des § 585a BGB vom bisherigen Schriftformerfordernis in das Erfordernis der Textform ist der Abschluss langfristiger Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren auch durch gegenseitige E-Mails oder sogar durch gegenseitige SMS oder Chats auf Messengerdiensten möglich. Für den Fall eines solchen Vertragsabschlusses sollten beide Seiten den gesamten Kommunikationsverlauf zuverlässig sowie für beide Seiten zugänglich und reproduzierbar speichern. Die Zukunft wird zeigen, ob sich die Neuregelung im Landpachtvertragsrecht als praktikabel erweist. Der Autor empfiehlt, bei der bewährten Schriftform zu bleiben.



