Aufgrund des Ausbaus der Erneuerbaren Energien mittels Windenergie und Photovoltaik ist eine verstärkte Nachfrage nach geeigneten Flächen für die Errichtung von Batteriespeicheranlagen (kurz: Bess für battery energy storage system) zu verzeichnen. Nach dem Motto „Wer zuerst kommt, …“ versuchen Planungsbüros und mögliche Betreiber, sich die für eine Bess-Nutzung infrage kommenden Flächen zu sichern. Landwirten werden entsprechende Pachtverträge angeboten, obwohl noch keineswegs sicher ist, ob auf ihren Flächen überhaupt jemals eine Bess errichtet wird.
Trotzdem besteht auch bei den meisten Grundeigentümern ein besonderes Interesse an der Bess-Nutzung, da die angebotenen Pachten als Nebeneinkünfte verlockend hoch sind. Insofern werden die Pachtverträge trotz aller Unsicherheiten als Chance auf langfristige Geldzahlungen angesehen. Dabei ist aber zu beachten, dass der Landwirt damit in der Regel bereits für eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren eine endgültige Bindung eingeht. Deshalb sollten die angebotenen Verträge gründlich geprüft und nicht vorschnell unterschrieben werden, da es auch bei diesen Verträgen gewisse Fallstricke zu beachten gilt.
Vertragsgestaltung oft zu einseitig
Eine rechtliche Prüfung ergibt häufig, dass die Vertragsentwürfe Bestimmungen enthalten, die einseitig zugunsten der Betreiber der Bess formuliert sind und die Interessen der Grundeigentümer nicht genügend berücksichtigen. Zudem ist bei Abschluss des Vertrages oftmals noch gar nicht bekannt, wer eigentlich der Betreiber und damit der spätere Vertragspartner sein wird. Häufig werden nämlich die Pachtverträge zuerst von Planungsbüros abgeschlossen, die den Vertrag später auf eine – meistens noch nicht einmal gegründete – Betreibergesellschaft übertragen.
Festzustellen ist, dass auch die Banken, die die Bess finanzieren sollen, ein gewichtiges Wort bei der Vertragsgestaltung mitsprechen. Diese lassen sich aus ihrem Sicherungsinteresse heraus weitgehende Eintrittsrechte in den Vertrag garantieren. Zumeist werden auch die Kündigungsrechte gegenüber einem vertragsbrüchigen Betreiber eingeschränkt, was dann noch akzeptabel erscheint, so lange dabei eine laufende Pachtzinszahlung gesichert ist. Auch wenn sich durch die Vorgaben der Banken die Bereitschaft zur Abänderung der angebotenen Vertragsentwürfe reduziert, können in zahlreichen Punkten günstigere Regelungen für den Grundeigentümer ausgehandelt werden.
Einschränkungen der Nutzbarkeit
Im Falle einer landwirtschaftlichen Verpachtung muss sich der Eigentümer zudem mit seinem Pächter wegen der Einschränkung der landwirtschaftlichen Nutzbarkeit auseinandersetzen. Da die Realisierung einer Bess oftmals mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann, erhält der Grundeigentümer die erste Pacht oft erst Jahre nach der Vertragsunterzeichnung. Damit sich der Zeitraum der vertraglichen Bindung nicht unendlich verlängert, sollte man sich im Vertrag ein Kündigungsrecht vorbehalten, falls der Baubeginn nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums, zum Beispiel innerhalb von zwei Jahren, erfolgt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist unbedingt darauf zu achten, dass eine Kündigungsklausel in dem Vertrag klar und differenziert formuliert wird. Gemäß aktuellem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 12. März 2025 – XII ZR 76724) ordnet dieser die Nutzungsverträge unter anderem als Mietverträge ein, was dazu führt, dass bei Vorliegen einer zu undifferenzierten Kündigungsklausel kein Kündigungsrecht entsteht.
Abgeschlossen werden die Nutzungsverträge üblicherweise für eine Laufzeit von etwa 25 Jahren. Daneben lassen sich die Anbieter oftmals schon eine Verlängerungsoption einräumen. Soweit man dies überhaupt akzeptieren und nicht lieber am Ende der Laufzeit neu verhandeln will, muss daran gedacht werden, dass bei derart langfristigen Verträgen beiden Vertragsseiten in jedem Fall nach Ablauf von 30 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht zusteht.
Fragezeichen bei künftigem Flächenstatus
Aufgrund dieser langen Vertragslaufzeiten besteht jedoch die Problematik beziehungsweise die Unsicherheit, wie sich die Fläche im Laufe der Zeit statusrechtlich entwickelt. Niemand kann bei Vertragsschluss garantieren oder vorhersagen, ob nach Ende der Vertragslaufzeit wieder nutzbares Ackerland vorliegt oder ob nicht zwischenzeitlich ein Biotop entstanden ist, das die wirtschaftliche Nutzbarkeit der Fläche einschränkt. Auch förderrechtliche Problematiken bezüglich der Fläche können sich hieraus ergeben. Auf diese Gefahren sei hingewiesen.
Zum Vertragszweck sollte klargestellt werden, dass der Grundstückseigentümer keine Gewähr für die Geeignetheit des vom Nutzer verfolgten Zweckes übernimmt. Darüber hinaus sollten die technischen Aspekte der Anlage festgehalten werden, wie etwa die Leistung der Anlage oder zu errichtende Nebenanlagen. Obacht sollte bei der Vereinbarung von naturschutzrechtlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen herrschen, da diese möglicherweise über die vereinbarte Vertragslaufzeit hinaus weiterbestehen und somit später die landwirtschaftliche Nutzung der Fläche einschränken können.
Grundbuchliche Absicherung
Üblich ist in allen Verträgen eine grundbuchliche Absicherung der Betreibergesellschaft durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten. Ohne eine solche Absicherung wären die Banken auch nicht bereit, ein Bess-Projekt zu finanzieren. Da für die Eintragung regelmäßig die erste Rangstelle im Grundbuch gefordert wird, kann es hier zu Schwierigkeiten kommen. Dies kann dann der Fall sein, wenn bereits andere Belastungen, etwa Hypotheken oder Grundschulden für den Hof, eingetragen sind oder aber wenn für die Zukunft erstrangige Sicherungsmöglichkeiten benötigt werden.
Abhilfe kann dadurch geschaffen werden, dass das für die Bess-Nutzung vorgesehene Grundstück herausvermessen, ein eigenes Grundbuchblatt angelegt und die Eintragung auf das neu entstandene Grundstück beschränkt wird. Die verbleibenden Flächen werden dann von der Dienstbarkeit für die Bess-Nutzung nicht berührt, sodass bestehende Belastungen beibehalten und neue eingetragen werden können. Klargestellt werden sollte in diesem Zusammenhang auch, dass die Bewilligung der Grundbucheintragung nicht bereits nach Vertragsschluss, sondern erst zu Baubeginn vorliegen muss.
Beim Pachtpreis haben sich die folgenden Vergütungsmodelle herauskristallisiert:
1. Betrag x €/ha/Jahr (teilweise plus Umsatzbeteiligung)
2. Betrag x €/MW installierter Leistung
3. Betrag x € pro Jahr pauschal
Lage entscheidend für Höhe der Pacht
Welches Modell vom Projektierer favorisiert wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere der Lage und der Infrastruktur. Wie hoch die Vergütung ausfällt, unterscheidet sich je nach Anbieter. Deutlich erhöhen sich die die Pachtangebote, wenn sich die Fläche im unmittelbaren Bereich eines Umspannwerkes, Netzanschlusses einer Kabeltrasse oder eines Windparks befindet. Wichtig ist es auch, in dem Vertrag die Zahlungsbedingungen genau zu vereinbaren. So ist es günstig, zumindest die Mindestvergütung in Form eines Abschlages bereits während eines Abrechnungsjahres am besten im Voraus beanspruchen zu können. Die endgültige Abrechnung erfolgt zum Ende des Jahres, wobei es sinnvoll ist, ein Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen des Energieversorgungsunternehmens für den Grundeigentümer vorzusehen. Neben eindeutigen Fälligkeitsregelungen für die Zahlung der Pacht sollten außerdem Kündigungsrechte festgelegt werden, falls der Pächter nicht oder nicht fristgerecht zahlt.
Wer haftet im Schadensfall?
Schließlich muss der Nutzungsvertrag auch angemessene Haftungsregelungen enthalten. Schließlich kann es bei Errichtung, Betrieb und Abbau der Bess zu erheblichen Flur-, Sach- und auch zu Personenschäden kommen. Für derartige Schäden muss der Betreiber zumindest im Umfang der gesetzlichen Haftung Schadenersatz leisten. Das damit verbundene Risiko sollte durch Abschluss einer entsprechenden Haftpflichtversicherung mit einer Haftungssumme von etwa 3 Mio. € pro Anlage abgesichert werden.
Verpflichtung zum vollständigen Rückbau
Einer der wichtigsten Punkte bei der Vertragsgestaltung ist eine ausreichende Regelung zum Abbau der Bess bei Vertragsende. Ansonsten besteht das Risiko, dass der Grundeigentümer diese womöglich selbst entsorgen muss. Die Abbauverpflichtung sollte deshalb sämtliche auf dem Grundstück eingebrachten Anlagenfundamente und die Anschlusskabel umfassen. Nur bei einer vollständigen Entfernung kann man sicher sein, dass auch in Zukunft eine uneingeschränkte landwirtschaftliche Nutzung gewährleistet ist.
Sicherheitsleistung bei Betreiberinsolvenz
Damit der Rückbau der Anlagen auch im Falle einer Insolvenz des Betreibers gesichert ist, sollte die vertragliche Abbauverpflichtung auch eine entsprechende Sicherheitsleistung umfassen. Dies kann sowohl durch Bankbürgschaften als auch durch Hinterlegung des Geldes auf einem Treuhandkonto geschehen. Es sollte jedoch darauf geachtet werden, dass die Sicherheitsleistung bereits bei Baubeginn vorliegt. Ein Ansparen während der Vertragslaufzeit stellt für den Grundeigentümer ein zu hohes Risiko dar und ist deshalb nicht akzeptabel.
Nicht einfach zu bemessen ist die Höhe der Sicherheitsleistung, weil die voraussichtlichen Entsorgungskosten nach Ablauf der Vertragslaufzeit nur schwer einzuschätzen sind. Von der Landwirtschaftskammer Schleswig-Holstein wird als Anhaltspunkt ein Betrag in Höhe von 3 % der Investitionskosten für eine Windkraftanlage empfohlen; dies kann auf eine Bess übertragen werden. Da sich die Entsorgungskosten aber im Laufe der Jahre erheblich erhöhen können, sollte im Vertrag eine regelmäßige Anpassung der Sicherheitsleistung nach einem Zeitraum von beispielsweise zehn Jahren vereinbart werden.
Sollte in dem Nutzungsvertrag überhaupt eine Gerichtsstandvereinbarung vereinbart werden, ist darauf zu achten, dass sich diese nach dem Standort der Anlage bestimmt. Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass vor Vertragsabschluss unbedingt ein Steuerberater miteinzubeziehen ist, da sich durch die geänderte Nutzung der Fläche steuerliche Besonderheiten ergeben.
Sollten Mitglieder des Bauernverbandes Schleswig-Holstein (BVSH) Fragen oder Beratungsbedarf zu einem solchen Nutzungsvertrag für Batteriespeichersysteme haben, so können sich diese hierfür an die jeweils zuständige Kreisgeschäftsstelle vor Ort wenden.
